Bahía de Banderas, con su exuberante vegetación y agradable clima ha logrado posicionarse como un importante destino entre inversionistas extranjeros que desean adquirir un inmueble con el objeto de usarlo para descanso, o bien para aprovechar las excelentes oportunidades de hacer negocios.
De acuerdo a la Ley Mexicana, la forma de adquirir derechos sobre los bienes inmuebles en el caso de extranjeros es a través de un contrato de fideicomiso, que se celebra con la intervención de una Institución Bancaria Mexicana, este documento les garantiza seguridad jurídica en cuanto a la adquisición de derechos sobre la propiedad.
Sin embargo, hay importantes aspectos periféricos de la operación que deben ser revisados cuidadosamente.
Primero tenemos el análisis del título de propiedad, que es el documento que prueba que la persona que ofrece la casa en venta es realmente su dueño, en este documento debe constar además la superficie del lote y la descripción de las construcciones, así como los datos de inscripción en el registro público de la propiedad.
Es necesario que el posible comprador solicite la licencia de construcción, un plano del lote y que verifique que la propiedad se encuentre al corriente en el pago de sus impuestos y servicios y; por supuesto, libre de gravámenes.
Un aspecto que debe ser atendido se relaciona con los trabajadores que hayan prestado sus servicios en la casa; ellos deberán ser liquidados ante la Junta de Conciliación y Arbitraje por el patrón anterior, para que el nuevo dueño no adquiera responsabilidad laboral alguna.
Se recomienda revisar con cuidado la situación de la Zona Federal Marítimo Terrestre, en el caso de las residencias, condominios y hoteles que colindan con la playa.
Varios fenómenos meteorológicos –como “el niño”-, han afectado a la bahía en los últimos años, ocasionando movimientos marinos que han modificado la Zona Federal, por lo que hay inmuebles que fueron construidos originalmente en propiedad privada y ahora se encuentran en propiedad de la Nación.
Estas propiedades deberán contar con un Título de Concesión vigente, expedido por la Secretaría de Medio Ambiente o cuando menos, presentar la constancia de haber iniciado el trámite de solicitud, además de comprobar que han cubierto los últimos 5 años de derechos por el uso de la playa.
Las propiedades construidas invadiendo la Zona Federal Marítimo Terreste, merecen especial atención, puesto que las terrazas, albercas, recámaras, muros de contención y andadores que comúnmente se localizan en la propiedad Federal, deberán contar con un permiso autorizando su construcción; o bien, constancia de haber sido regularizado.
No obstante que la Legislación Ecológica tiene varios años de haber sido publicada, no es sino hasta fechas recientes en que las autoridades se han dedicado a revisar su aplicación, por lo que la Procuraduría del Medio Ambiente ha dictado fuertes multas, clausuras y en algunos casos órdenes de demolición en contra de inmuebles que fueron construidos con violación a la Ley.
El alto valor de las casas representa una inversión importante para quien las adquiere y un ingreso considerable para quien las transmite; es necesario que las partes cuenten con un marco de seguridad jurídica que proteja sus intereses.
Son varias las Leyes Mexicanas que inciden en este tipo de transacciones y además son complejas para quien no se encuentra familiarizado con la materia, por lo que es recomendable que tanto vendedor como comprador se asesoren de un abogado titulado; y además, especialista en la materia.
By Alejandro Flores Von Borstel / Ramiro Valencia
Email: vonborstelsc1@prodigy.net.mx
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